80年代中期到 90 年代中期发展起来的点式板楼，造型比较呆板，功能也比较单一，不过在全国还算领先，当时最出名的是1985 年落成于外滩的联谊大厦，这也是上海首个涉外写字楼。真正上海写字楼市场兴起，要到 92 年南巡讲话以后。 第三代是90年代中发展起来的写字楼。上海从93 年开始大规模推出办公用地，按照写字楼建设3年周期计算，于 1996 年开始全面上市，其中最高峰的 1997 年上市面积达100 万平方米，造成明显供过于求格局，但即便这样，因为建造进度缘故，写字楼还在源源不断地向市场推出。 这种场面下最显而易见的就是价格下跌，1997年上海核心地段写字楼租金是每平方米0.8 美元/天，98年下降到0.4 美元/天，99 年进一步腰斩，到 0.2 美元/天，如以0.8 美元价格来衡量，超过 6.5 元/天，就算放在20 年后，这价格在5A级写字楼里都不算过低，由此可见当初泡沫有多大。 故而，写字楼市场呈现一种病态景气。20年后由于年限、落户等缘故，都是住宅价格贵于写字楼，但1998年，即便是供过于求的局面下，依然是写字楼比住宅价格高。 像王慧玲前几天刚刚定下的、几乎同地段的密云花苑，硬装完成情况下107 方才报了 29 万，而今天考察的这个沪江大厦，报价居然纯毛坯状态下还要3000元/平方米，唯一优惠条件说是买一层送5个车位，刚才两人先去参观了地下车库，此时写字楼普遍地下才建一层，从施工成本来说，往下多挖一层比往上堆一层高一倍不止，在容积率和高度管控还不是很严格的年代，开发商更愿意往上建。 3000 元/平方价格真能用97年租金租出去的话，衡量下来也不贵，五角场地段稍显偏僻，参照核心地段打对折按每平方米租金2元/天计算，一年就是 1300 元，扣除10%空置期，再扣除部分税收，年化收益稳稳当当在 30%上，世上哪有这么便宜的好事？ 98年上海写字楼市场很简单：要么写字楼价格暴涨匹配租金，要么租金暴跌匹配房价收益率，既然整体供过于求，那暴涨不可能，暴跌还差不多，甚至两者一起回归常态。 所以当两人去看时，对方销售员满脸热情，倘若不是行情不景气，他们还要挑挑拣拣，不是正规单位不要，不是整体购买不要，现在都卖不出去，哪还能挑肥拣瘦？ “你刚才报价是几楼的？” “5 楼！整幢楼一共11楼，这是中间价，每加1层，单价加 50-100元不等，6 、8、9 三楼